이태광 교수
코로나19 바이러스 사태로 인해 세계 경제가 타격을 받고 있다. 무수히 많은 영향들 중 주목할 만한 지표는 바로 서울의 부동산 중 집값이다. 또한, 지방광역시의 주택가격과 지방소도시의 주택가격에 대하여 각자 삶의 터전에서 고민해야 할 것이다.
정부는 이에 대한 대책이 절실하다고 볼 수 있다. 서민의 자산중 75%~80%을 차지하는 부동산에서 그 중요성이 위기와 함께 더욱 절실하다고 볼 수 있기 때문이다.
현 정부는 서울의 집값을 안정화 시키는 것이 여지껏 거의 모든 주요 과제였다. 그럼에도 불구 하고 서울의 집값은 GDP 대비 약 9%의 높은 가격으로 상승 하였다.
전 세계에서 4위 수준을 기록하고 있는 서울의 집값이 일명 핫한 지역이라는 강남과 마용성(마포·용산·성동) 등에서 최근 하향세에 접어들었다. 무엇이 원인일까? 가장 큰 원인은 2008년 금융위기 이후의 최고의 위기라고 볼 수 있는 코로나19 사태다.
정확하게는 코로나의 사회적 거리두기로 인한 경기 위축이 원인이라고 할 수 있겠다. 경기가 위축되었을 때 가장 먼저 나타나는 경제지표는 주식이다.
실제로 코로나 사태가 터진 이후 주식은 악화일로를 걸어왔다. 지난 3월 중순 코스피는 1500선이 깨지기도 했다. 현재는 세계적으로 코로나 바이러스 백신 개발 기대에 힘입어 2000선(5월 28일 기준)을 회복한 상태다.
그래도 코로나의 여파는 아직도 진행중이기에 실물경제의 침체는 지속적으로 우려를 낳고 있다. 다시 말해 현재의 부동산 가격 하락은 코로나 바이러스로 인한 경제 침체 영향이 드러난 것이라고 볼 수 있다. 여기에 부동산 과세 강화, 대출 규제 등 정부의 다양한 정책도 큰 역할을 했다.
몇 년 만에 가장 큰 낙폭이라며 언론에서는 우려를 표하고 있지만 그보다 더욱 심도 있게 살펴보아야 할 점은 부동산 가격 하락의 의미다. 한동안 경제가 자리 잡을 때까지 서울의 집값은 하락의 폭이 클 것이고 지방의 집값은 하락폭이 적을 것이다.
이번 부동산 가격 하락은 단순한 경기 위축의 결과가 아니다. 그동안 많은 갭을 보이며 부동산 시장의 문제로 지적되어온 미래가치가격(일종의 소득대비 가격: 버블)과 실물가격이 일치하는 현상으로 이해해야 한다. 실물가격의 비중이 커진다고 볼 수 있다.
부동산의 매입 역시 소비의 하나이다. 경제산업 전반에 위축으로 당연히 소비가 줄어 들 수 밖에 없다.
자세히 살펴보자. 먼저 항상 3가지의 부동산경제에서 기본적으로 나타나는 현상이 있다.
첫 번째: ‘풍선 효과’이다. 서울 중심지역 규제로 수도권 주변 또는 지방의 광역시가 상승 하는 것이 대표적이다.
두 번째: ‘스프링 효과’이다. 누르면 누를수록 향후 스프링은 더욱 튀어 오른다는 것이다.
세 번째: ‘자전거 패널 효과’이다. 떨어질 때는 힘들어도 상승할 때는 급격히 상승한다.
그러나 위와 같은 기본적 원리에서 다른 현상이 생기는 경우는 외부의 영향과 내부의 영향이 있을 때는 다른 현상으로 나타나기도 한다.
다른 현상에 따른 분석으로 볼 때 부동산의 가격은 크게 실물가격과 미래가치를 포함한 가격으로 나뉜다. 실물가격은 말 그대로 현장에서 거래되는 가격, 그 물건이 가지고 있는 가치에 맞는 실질적 가격을 의미한다.
하지만 미래 가치를 포함한 가격은 그 물건이 품고 있는 경쟁력이나 전망을 생각해 투자의 개념으로 측정되는 가격을 말한다.
예를 들어보자. 서울의 집값이 지금처럼 전 세계 4위 수준을 유지했던 건 미래가치를 생각한 사람들의 투기심리 때문이다. 서울의 집값은 어지간한 일이 없는 한 지금까지 결코 떨어지지 않았다.
오죽하면 나라가 망해도 강남 집값은 떨어지지 않는다는 우스갯 소리가 있을까. 그렇기에 부동산에 투자해서 돈을 벌고 싶은 이들은 서울로 몰려들어 실제 가치보다 높은 가격이 책정된 것이다.
반면, 서울 주변에 위치한 인천이나 시흥, 경기도권 도시들을 보자. 이들 도시는 서울에 비하면 훨씬 저렴한 실질적 집값을 형성하고 있다.
이것이 바로 실물 부동산 가격인 것이다. 통상 경제가 어려울 때는 실물가격이 그대로 현상을 유지하고 가치에 대한 가격은 떨어지게 마련이다.
이 같은 현상이 지금에 와서도 반복되고 있는 것이다. 사람들이 가치에 대한 가격, 미래에 대한 가격에 대해서는 크게 의미를 두지 않고 실물가격이 현재 형성된 부동산 가격에 집중하며 지금의 부동산 하락세를 가져온 것이다.
이러한 경향은 코로나 사태가 종식되지 않는 한, 당분간 지속될 것으로 보이니 쉽사리 부동산에 투자하는 우를 범하지 않기를 바란다.
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