사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수
문재인 정부 출범 후 부동산가격 안정이라는 목표의 정책들이 나오기 시작했다. 대표적으로 8.2대책, 9.13대책과 함께 수많은 정책을 2달 간격으로 약 14번의 발표가 있었고 이는 세계적으로 찾아보기 힘든 정책들의 숫자이다.
현재도 진행 중이며 민간분양가 상한제. 전·월세의 2년에서 4년으로의 연장 등 물론 정부는 부동산가격이 안정되길 기대하면서 많은 고민을 하고 연구를 하고 있으며 그에 대한 정책을 하고 있다. 그러나 효과와 반응은 인도의 코브라 효과와 비슷한 결과를 낳았으며 예상하지 못한 곳에서 문제점들이 도출 되고 있다.
수도권의 부동산가격에 대하여 서민들이 눈치를 보고 기다려 보기도 하며 예측을 한다. 각종 규제로 인한 거래의 감소가 하나의 현실이 되었으며 실수요자는 주택 구입에 있어서 선택의 폭이 좁아지고 1가구 1주택자는 이전의 자유까지 상실이 되며 진정 주거의 목적보다는 상품화가 되면서 주택 부동산 상승의 기대감으로 상승 내지 보합으로 가고 있는 현실이다.
심지어 지방의 투자가 역시 생활권역이 수도권이 아니면서도 투자와 투기 목적으로 수도권으로 몰려 간 결과로 수도권의 집중화가 더욱 가속화 돼 지방의 균형발전에 역행하고 있다. 반면 지방은 보합내지 하락이 되어 수도권과 지방의 부동산뿐만 아니라 각종 경제지표, 지수까지 빈부 격차가 더욱 벌어지고 있는 실정이다.
거기에 전 박근혜정부의 부동산 공급 완화정책으로 경제를 살려보겠다는 의지와 함께 엄청난 공급을 하였고 현 정부는 부동산을 통한 경제 부흥은 절대 없을 것이라는 방침과 기조를 가지고 가격안정이라는 정책으로 인하여 수도권을 제외한 전국의 지방들은 미분양의 사태가 생기고 지방에 거주하는 서민의 고통은 경제까지 미치고 있다.
금융·조세·공급·수요정책 등 부동산정책 크게 4가지로 구분
어떠한 정책이든 예방 차원의 선행적 정책과 사태 수습에 대한 후행적 정책이 있다. 부동산에 있어서 대부분의 정책이 중앙정부이든 지방정부이든 역시 후행적 정책으로 항상 일이 벌어진 후 사태수습에 대한 뒷북정책, 향후정책을 하는 것이 문제이다.
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현 정부의 선행적 조치와 후행적 조치로 공급과잉에 대한 정책을 후행적 조치와 가격안정이라는 선행적 정책이 병합되어 혼란을 가중하고 서민들은 그 고통 속에서 가야할 길인 방향의 나침판을 잃어버린 채 넋을 놓고 있으며 일부 재산가는 버티기에 있다. 부동산에서의 정책을 크게 4가지로 구분하는데 구체적으로 금융정책, 조세정책, 공급정책, 수요정책으로 볼 수 있다.
금융정책은 금융기관을 통하여 대출규제 및 대출완화 정책이고 조세정책은 세금을 통하여 취등록세, 양도세, 공시지가 등 부동산 관련 세금의 강화 또는 완화의 정책이다.
공급정책은 상한가 분양제의 적용과 해제, 미분양관리지역선정과 해제, 공법을 통한 규제와 완화 등이며 수요정책은 신혼, 저소득, 노인, 청년 주택 등의 우선청약 및 세제혜택 등으로 나눌 수 있다.
조세정책과 금융정책은 경제의 불황과 호황, 정치적 논리 등 여러 가지 이유로 선행적 정책과 후행적 정책이 병행 하는 경우가 있지만 대부분 공급의 수요에 따라 정한다. 수요정책은 사태가 벌어진 후에 정책을 펼치려고 하지만 현실에서 현시점처럼 지방의 공급과잉에 대한 사태수습 정책으로 지방 정부의 권한이 한계를 느끼는 동시에 이로 인해 공급과잉에 대한 고통은 지역주민과 서민에게 돌아온다는 것이다.
특히 주택의 공급에 있어서 공급과잉 후에 정책을 펼쳐 보려고 하고 있는데 정부의 공급정책은 예방적, 선행정책으로 수도권과 지방의 골고루 혜택이 가는 계획이 돼야 한다. 그러나 중앙정부, 지방정부, 시행사 등 무계획 정책에 따른 묻지마식 공급의 시행사 형태라고 말할 수 있다는 것이다. 현재 지방의 미분양관리 지역 선정은 공급과잉과 동시에 공급과잉 우려지역이라는 점이다.
‘주택공급과 수요정책, 지방정부에 위임’ 지자체는 지역 내 균형발전 정책 펼쳐야
각 도시별, 지역별 속내를 보면 물량만 가지고 이야기하는 물량적 미분양관리 지역의 선정인데 제한 구체적, 입체적, 선별적, 지역 내 지역의 구분에 대한 공급정책과 수요정책을 제한적으로 펼쳐야 한다.
같은 지역 내의 도시 속에서도 경쟁률이 높고 인프라가 잘 되어있는 중심의 아파트와 입지가 있는 반면, 미분양으로 고통 받고 있는 변두리의 아파트가 있다. 이는 직주거리인 입지, 아파트 브랜드, 분양가격의 차이 등 원인에 의한 결과이다.
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이러한 격차에 있어서 입지의 조건과 환경적 조건 등 지역의 특성과 경제적, 사회적, 문화적, 전통적 특성을 잘 알고 있는 지자체의 정부에서 지역별 공급에 대한 정책으로 조절을 해야 했다.
중앙정부는 전국 균형발전에 대한 정책으로 예비타당성 면제와 같은 정책을 펴는 것처럼 지방정부는 지역 내, 도시 내의 균형발전에 대한 정책을 이뤄내야 한다.
다시 말해 주택의 공급과 수요정책을 지방정부에 위임하여 지자체는 지역 내 균형발전의 정책을 펼쳐야 한다. 박근혜 정부의 공급에 대한 완화조치로 공급 확대를 하기 전에 위와 같은 공급과잉에 대한 우려에 선행적 정책과 예방 차원에서 중앙정부와 지방정부의 권한이 공유해야 된다고 본인은 4년 전부터 강조하며 주장했다.
그러나 중앙정부와 지방정부의 공급에 대한 규제와 완화의 정책을 공유하기는 안 되었고 일방적, 포괄적 중앙정부의 부동산 정책이면서 언 발에 오줌 누기 형태의 핀셋 정책을 펼치고 있다. 중앙 정부의 부동산정책은 수도권에 대한 정책이 대한민국 전체의 정책인양 기준과 표준이 되어서 그로 인하여 지방의 부동산은 방치와 무관심 속에 피해와 함께 서민의 고통으로 주거의 계획을 안개 속에 관망과 눈치, 목마름에 대한 인내로 버티고 있는 것이 지방의 주거현실이다.
늦는 뒷북정책이라도 이제 몇 가지 제안을 또 하고자 한다
첫 번째: 지역별, 도시별 특성에 적합한 사회적, 문화적, 경제적, 전통적 건설을 하여야 하는데 우선 지역별, 도시별 조례의 개정으로 건축사와 시행사 투자의 길을 열어줘야 한다. 관광지역은 관광건설을, 귀농귀촌 지역은 귀농귀촌 관련 건설을, 산업위주의 지역은 산업의 건설 등을 말한다.(도시재생 사업을 통한 참여건설에 유도하는 것 또한 시행사와 건설사의 출구 전략이다)
두 번째: 지역 내의 물량적 공급에 대한 문제 해결로 분산과 현실적 수요가 필요로 하는 지역을 통한 공급의 제한이다. 인프라 구축 후 공급이 되어야 분양이 되는 것이다. 균형 발전이 지역 내에서도 반드시 필요하다. 예를 들어보면 강릉시의 택지가 경제의 중심인데 택지 옆에 유천올림픽 특구지역을 만든 것이 지역 내 불균형을 만든 경우이다.
세 번째: 현재 인허가 신청의 시행자들과 각종 의견수렴 및 토론 세미나 등으로 지방정부와 교류를 통해서 시행자 스스로 조절할 수 있도록 유도 하는 것이다.
네 번째: 중앙정부와 지방정부의 공급 및 수요에 대한 공유정책으로 법과 제도가 안 돼 있는 현실에서 우선 지방정부는 중앙정부에 요청하여 주택보증공사, LH공사, 국토교통부 등 중앙정부의 주택공급 기관과 조절에 대한 요청, 요구가 필요하다.
다섯 번째: 우선 수도권과 지방의 주택가격 격차가 크기 때문에 수도권과 지방의 공급 및 수요정책을 다르게 적용하는 것 역시 인식하고 이에 대한 대응책을 지방정부와 중앙정부가 조속히 시행해야 한다.
-수도권과 지방의 부동산이 다른 점-
1. 실질적 지방의 저소득, 수요자에게 임대아파트를 공급하는 것에 대한 수정 필요.
(수도권의 저소득하고 지방의 저소득이 다르기 때문)
2. 지방의 무소유자에게 전세대출에 대한 금융보다는 주택 매입에 대한 대출완화 더욱 필요.(수도권의 무주택자와 지방의 무주택자는 다르기 때문)
3. 지방의 다주택자는 수도권과 다른 임대업의 혜택이 더 많이 있어야 된다.
(수도권의 임대사업자와 지방의 임대사업자는 다르기 때문)
위와 같이 수도권의 주택가격과 GORP 자체가 다르고 공급물량과 수요물량이 다르기 때문이다.
@무주택자에게 전세대출 해준 금액과 금리를 무주택자 매입 시 전세대출보다 대출의 완화를 해주는 것이다.(무주택자에게 매입 시 대출보다 전세대출의 조건이 유리하여 전세의 수요가 늘고 매입을 꺼려하는 현실이다)
칼럼니스트 사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수
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