[칼럼니스트 사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수]
[칼럼 이태광 교수] 2019년 12월 16일 정부는 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용 등을 담았다.
이번 정부의 '주택시장 안정화 방안'은 문재인 정부 들어 가장 강력한 규제라는 평가를 받고 있다. 발표 이후 서울 집값 급등세가 다소 주춤한 모습을 보이고 있지만 여전히 부동산 양극화에 따른 서민들의 소외감은 남아 있다.
정부의 부동산 대출규제 및 양도세강화, 보유세(공시지가현실화) 등으로 부동산 시장의 변화를 전망하고 있지만 실효성은 의문이 든다.
정부의 부동산정책은 헌법 제35조 3항 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”라는 헌법을 준수하기 위하여 자유시장에 개입한다.
정부의 부동산 정책에는 ‘수요와 공급’이라는 바탕의 경제 기본원리에 초점을 두어 조세정책과 금융정책이라는 4가지의 기본 정책을 가지고 있다.
우리나라 경제와 정치가 선진국의 사례를 벤치마킹하는 것처럼 부동산 정책 역시 그렇게 하는 경우가 많다. 그리고 역시 외국의 사례에서 부동산에 대한 정책과 진단, 향후까지 예측하기도 한다.
선진국에서 찾기 힘든 한국의 ‘전세제도’ 정책 고려해야
우리나라의 핀셋정책 역시 외국의 사례이고, 금융정책인 대출규제 역시 외국의 사례이다. 영국의 경우 실제로 LTV 60%, 프랑스 LTV 80%, 미국 LTV 96% 인것처럼 대출규제와 완화로 조절을 하고자 한다.
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또한, 조세정책 역시 미국의 경우 35%까지, 영국의 경우 40%까지, 일본의 경우 20%와 같은 양도세가 있다. 이 역시 외국의 양도세까지도 벤치마킹을 한다.경제 기본이 되는 수요와 공급 역시 선진국 사례에서 가져온다. 공공임대 주택 역시 선진국의 비중은 한국보다 높은 편이다.
선진국은 평균 20~30%의 국가와 민간의 임대 아파트를 책임지고 있다. 한국의 경우 공공임대 주택은 10% 미만이다. 공공 주택 역시 따라 가기위한 몸부림을 치고 있는 것이다.
특히, 한국의 부동산은 외국에서 찾기 힘든 ‘전세’라는 제도가 있다. 즉, 외국의 경우 전세율이라는 단어 자체가 존재하지 않는다.
이렇듯 선진국의 부동산 정책이 한국의 ‘전세제도’라는 특수성 때문에 선진국의 부동산 정책을 벤치마킹 한다면 오류와 오판의 실패를 반복적으로 가져올 수밖에 없다.
각종 규제로 공급도 제한하고 대출도 규제하며 양도세를 강화해도 전세제도의 완화가 유지 된다면 부동산 가격을 폭등으로 가져 갈 수밖에 없다. 전세율이 상승하면 매매가격이 상승 한다.
대출규제... 전세 특수성으로 대체, 효율적인 방안 필요
대출규제가 있으면 대출금액을 전세로 대처 한다. 금리가 내려가거나 올라가면 전세와 월세로 왔다 가면서 부동산 가격이 상승 한다. 정부의 정책은 수요와 공급, 조세, 금융 외 전세의 특수성 정책이 필요하다는 것이다.
지금까지 역대 정부의 정책들을 보면 전세로 인한 가격폭등과 하락에 대한 영향이 있다고 진단을 하고 부동산 정책을 시행하는 것은 보기 힘들다.
진정 대한민국의 부동산의 정책은 전세에 있는 것인데 이에 대한 진단과 원인에 대한 연구 조차 너무나 미비해 아쉬움이 따른다.
비록 선진국 사례와 정책을 반복적으로 적용하고 또한 강화해도 부작용이 더욱 심화 될 뿐이다. 대한민국의 부동산 정책은 뿌리 깊은 전세제도에 대한 정책이 아니면 오류와 오판으로 지속적 실패와 함께 헌법 제35조 3항을 준수하기가 어려울 것이다.
조세정책, 금융정책, 공급과 수요정책 보다는 근본적인 전세제도의 연구와 시행의 정책이 근본 원인이지 선진국의 사례와 벤치마킹은 아니다.
따라서 정부는 우리나라 고유의 전세제도 정책을 집중적으로 연구하고 개선하는 데 모든 방안을 고려해야 할 것이다.
[칼럼니스트 사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수]
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