국민의힘 부동산대책위원 미드웨스트대학교부동산학 이태광 교수
[칼럼] 국민의힘 부동산대책위원 미드웨스트대학교부동산학 이태광 교수
코로나 팬데믹 이후, 전 세계 집값은 기하급수적으로 치솟고 있다. 30년 만의 최대 폭 급등이라는 뉴스가 심심치 않게 들려오고 있는 가운데, 인플레이션 원자재 상승은 41년만의 최고치가 되면서 자꾸만 오르는 집값으로 인해 골머리를 앓고 있는 이들이 많다.
이런 상황에서 지난 2022년 3월 9일. 대한민국 제20대 대통령을 선출하는 선거가 치러졌다. 향후 5년간, 대한민국의 다양한 문제를 해결할 리더를 뽑는 선거에서 승자는 48.56%의 득표율을 얻은 국민의 힘 윤석열 후보였다. 문재인 정부는 대출 규제와 공급, 수요 억제 등의 강력한 규제로 집값 폭등을 해결하려 했으나, 크게 효과적이지는 않았던 것으로 정부도 인식하고 반성하며 이에 피해자인 국민들에 의해 정권심판까지 이어진 것 같다.
새로운 대통령의 탄생을 축하하는 기조와 함께, 현재 대한민국이 당면한 최대 문제 중 하나인 부동산에 대한 당선인의 대책에도 관심이 쏟아지고 있다. 그간 당선인의 공약과 발언을 토대로 수도권과 지방 부동산 시장을 간략하게 전망해보는 시간을 가져보고자 한다.
수도권 부동산은 언제나 대한민국 부동산 시장의 핵심 중 하나였다. 인구 밀집도가 전 세계에서 최고 수준으로 높은데다가 모든 편의시설과 사회 기반시설이 집중되어 있기 때문에 수도권의 집값은 항상 높은 가격을 유지하면서 주택가격 평균치에서 조차, 격차는 있던 것이 사실이다. 2017년 서울의 평균가격은 5억 중반이었고 지방의 중소도시는 1억 중반으로 약 4억 원의 차가 있었다.
그런 상황에서 2022년 올해 5년 만에 서울의 평균가격은 12억 중반이 되었고 지방의 중소도시는 2억 중반으로, 격차가 약10억 가까이 벌어지고 말았다. ‘지방 균형발전’이라는 정책은 물거품이 된 것이다. 윤석열 정부역시 ‘지방 균형발전’ 이라는 공약으로 각 선거구에서 발표하였다.
수도권 주민과 지방 주민 모두, 지방과 수도권의 격차가 생기는 것에 대해서 좋아하는 국민은 없을 것이다. 다시 한 번 차기정부의 ‘지방 균형발전’에 대하여 기대하고 믿어본다. 아니 믿고 싶다.
지역 균형발전 위해 다각적인 정책 기대감 높아져
대한민국의 부동산 시장을 움직이는 가장 큰 요인 중 하나는 단연 수도권 집값이다. 아직까지 지역균형을 이루지 못하고, 수도권에 거의 모든 권력이 집중되어 있는 대한민국의 특성상, 수도권의 집값을 잡으면 지방의 집값도 잡힌다는 것이 지금까지 대다수 정부의 입장이었다.
‘경제와 부동산’, ‘정치와 부동산’이라는 두 가지 테마는 부동산에서 특히 연관성이 깊다는 것을 이번에 전 국민이 뼈저리게 느끼고 있으면서 그 원리에 대하여 많은 공부를 하였다. 그렇다. ‘경제와 부동산’, ‘정치와 부동산’은 같은 패턴으로 이어지고 역사가 이를 증명하고 있다.
‘경제와 부동산’ 측면에서 볼 때 서울과 지방의 격차가 벌어진 것이, 다시 좁혀질 것이다. 다시 말해 원상복구가 될 것이고 그러기 위해서는 수도권의 집값이 하락 또는 지방의 주택가격이 상승해야 할 것이다.
그러나 작금에 있어서 수요인플레이션, 공급인플레이션, 금리인상, 생산자물가지수 상승 등 여러 가지 악재가 있는 가운데 지방의 가격상승으로 격차가 줄어들 확률이 높다고 보여진다. 2022년 현재 지방의 주요 중·소도시에서 투자자들이 다시 부동산 주택을 매입하고 있다는 것이, 이를 증명하며 사실로 나타나고 있다.
또한, 수도권 역시 택지 공급방식별로 살펴보면 재건축·재개발은 30만 5,000가구, 도심과 역세권 복합개발은 13만 가구, 소규모 정비사업 6만 5,000가구, 공공택지 74만 가구 등이다. 특히, 재건축 규제를 대거 풀겠다는 공약으로 인해 강남과 목동 등 주요 재건축 단지들에서 많은 기대를 품고 있는 추세다. 강남과 여의도, 목동, 분당 등 수도권의 집값을 대표하는 지역에서 집값이 상승할 것으로 기대되고 있다.
그러나 첫 번째, 모든 역대 정권이 공급의 공약에서 약속된 것은 고(故) 노태우 정권 빼고 본적이 없다. 두 번째, 금리인상과 원자재 상승으로 ‘공급이 제대로 될 것인가’에 대한 의구심 마저 든다. 윤석열 당선인 역시 마찬가지다. 인수위에 서울시 공무원을 포함시키면서 수도권 집값을 잡겠다는 의지를 표명한 그는 수도권 집값 안정으로 전국의 부동산 시장을 안정화 시키겠다는 계획을 구상하고 있다.
집값 안정보다 임대차 가격이 안정 되면 집값은 자연스럽게 잡힌다. 실수요의 주택가격은 현재의 가격으로 전세이고 주택매매가격은 미래가치 가격이기 때문에 현재의 가격을 잡아야 미래가격도 잡히기 때문이다. 지방발전 균형에 있어서 대한민국은 세계에서 손에 꼽힐 정도로 수도권과 지방의 경제력, 발전도가 큰 차이를 보이는 나라다.
지방의 중소도시의 개발이 동반되지 않으면 수도권의 집값을 잡는다고 해서 그게 드라마틱한 효과로 나타나지는 않는다는 뜻이다. 윤석열 당선인 역시 이 사실을 너무나도 잘 알고 있기에 지역 균형발전을 위한 공약도 적극 내세우고 있다.
윤석열 당선인은 ‘지방시대’라는 모토를, 지역 균형발전의 주요 테마로 잡고 남쪽·북쪽·서쪽·동쪽의 균형 발전을 꾀할 전망이다. 문재인 정부는 ‘균등 지원’을 원칙으로 모든 지역의 발전 속도를 동일하게 유지하려고 했지만, 윤석열 당선인은 지역마다 상황에 맞춰 발전 속도를 달리 하겠다는 공약을 내세웠다.
역대 최대 수준의 민간주도 부동산 공급 과연?
그렇다. 지역별 및 도시별 니즈에 맞는 지방의 대도시를 수도권과 비견될 만한 중심축으로 발전시켜나갈 예정이며 그 방안은 모두 지역에서 직접 수립하길 기대하고 있다. 중앙은 지역의 발전 전략을 적극적으로 지원하는데 초점을 맞추겠다는 것이다. 지역의 입맛에 맞는 개발을 통해 지방의 기반시설을 발전시키면 자연스레 지방 부동산은 안정화될 것이라는 게 이들의 계산이다.
지역 균형발전과 공급 계획 외에는 크게 주목할 만한 지방 부동산 정책은 없다. 윤석열 당선인 역시 부동산 안정화의 핵심은 수도권이기에 수도권 집값을 잡으면 지방의 부동산 시장 역시 이를 따라올 것으로 여기고 있는 것이다.
정석적인 이론인 건 맞지만, 자칫 잘못하면 부의 양극화를 야기할 수 있는 정책이기에 조심스러운 접근이 필요해 보인다. 부동산 정책의 핵심은 크게 금융, 조세, 수요, 공급으로 나뉜다. 이 4가지 분야에 대한 정부의 정책이 어떠한가에 따라 부동산 시장이 영향을 받는 것이다.
그렇다면 윤석열 당선인의 4가지 분야에 대한 정책은 어떠할까? 먼저 ‘수요, 공급 정책’을 살펴보자. ‘수요, 공급 정책’이란 말 그대로 시장에 부동산을 얼마나 공급할 것인지에 대한 정책이다. 위에서 잠깐 살펴봤듯, 윤석열 당선인은 역대 최대 수준의 부동산 공급으로 집값 안정화를 꾀하고 있다.
최대 250만 호를 공급할 예정인데, 이 중 민간 공급 물량이 200만 호가 넘는다. 매년 약 30~50만 호를 공급했던 이전 정부들의 성과와 비교하면 엄청나게 높은 수준은 아니지만, 민간 주도의 공급량을 늘리겠다는 것이 시장 친화적이라며 부동산 시장 내에서는 호재로 받아들이고 있다.
청년들에게 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤, 5년 뒤에 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받도록 하는 청년 원가 주택과 역세권의 공공분양주택인 역세권 첫 집 주택 등도 포함된다. 재건축·재개발 규제도 대폭 완화하여 수요가 많은 서울과 수도권 지역의 공급을 대폭 확대하겠다는 입장이다.
이를 위해 역세권 민간 재건축 단지의 용적률을 기존 300%에서 500%로 높이고, 활용도가 낮은 차량 정비창, 유수지, 공영 차고지 등의 국유지를 지하화하거나 상부 테크화해서 부지를 마련할 예정이다.
금융정책과 조세정책으로 대출, 세율 완화··· 거래 활성화 꾀한다
수요와 공급이 아무리 많아도 대출이 원활하지 않으면 부동산 거래는 활발해질 수 없다. 그렇기에 윤석열 당선인은 금융, 조세 규제를 대폭 완화하는 정책을 내놓고 있다. 먼저 문재인 정부 시절 세수가 3.6배 늘어난 종합부동산세, 이른바 종부세를 과거 수준으로 되돌릴 예정이다.
1주택자의 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하하고, 장기적으로는 지방세인 재산세를 종부세와 통합할 예정이다. 양도세 역시 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 1년간 한시적으로 배제하며 중과세 정책은 전면 재검토한다. 1주택자의 취득세는 1~3% 정도로 세율을 단일화 하거나, 세율 적용 구간을 단순화할 예정이며 생애최초주택 구매자의 경우에는 취득세를 면제하는 방안도 검토 중이다. 전체적으로 문재인 정부 때 인상되었던 부동산 관련 세금들이 거의 대부분 인하되거나 기준이 완화된다.
금융 정책 역시 비슷하게 흘러간다. 정부에서 걱정하고 세계 금융감독기관인 IMF 조차 한국의 가계부채에 대하여 염려의 목소리가 나오고 있다. 그렇다고 대출 없이 주택을 매입하는 경우는 거의 하늘에 별 따기 수준이라는 것이 사실이다.
그렇다. 소득이 있는 경우는 원금과 이자를 함께 갚아 나가도록 하고 만약 소득에 있어서 갑자기 없어지는 경우엔 이자만 낼 수 있도록 하면 될 것이다. 문재인 정부는 부동산 가격을 안정화하겠다며 LTV 규제를 강화했었다. 윤석열 당선인은 이 LTV 상한을 지역 상관없이 70%로 단일화 하겠다는 공약을 내놓았다.
생애 최초 내 집 마련에 나서는 청년, 신혼부부에 대해서는 LTV 상한을 80%로 올려 대출이 원활하게 될 수 있도록 지원하겠다는 것이다. 다주택자의 경우는 30~40% 수준으로 차등 적용할 예정이다. 청년 가입자가 매달 70만 원 한도로 저축하면 정부의 저축 장려금을 더해 10년 만기 때 1억 원을 만들어주는 청년도약계좌도 도입을 기다리고 있다.
세입자 보호 정책인 임대차 3법은 세부적인 사항이 달라질 것으로 보인다. 세입자 입장에서는 최소 2년 주거 기간을 확보할 수 있기에 많은 호평을 받은 법이지만, 집주인 입장에서는 전세의 메리트가 없어져 전세 매물이 거의 사라지는 부작용도 있었던 법이다. 윤석열 당선인은 이 법의 맹점과 부작용은 줄이고, 순기능만을 남겨 전세 거래를 대폭 확대하겠다는 계획을 밝히기도 했다.
새로이 대한민국의 지도자로 선출된 윤석열 당선인의 부동산 정책을 통해 향후 부동산 시장을 간략하게 전망해 보았다. 전체적으로 규제는 완화되고, 공급은 늘어나 부동산 시장에는 호재가 이어질 것으로 보인다. 하지만 이는 어디까지나 모든 부동산 정책이 계획대로 실현되었을 때의 일이다. 정치, 경제, 사회의 변화에 민감하게 반응하는 부동산 시장인 만큼, 항상 귀추를 주목할 필요가 있다. 전 세계적인 부동산 대란 앞에서 대한민국의 부동산 시장은 안정을 찾을 수 있을까?
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