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[포스트21 뉴스=김지연 기자] 최근 레고랜드 사태를 바탕으로 시작된 자금 유동성 문제는 수많은 기업들에게 위험으로 닥쳐 오고 있습니다. 그 중에서도 특히 힘든 상황에 처한 곳이 있으니 바로 건설사입니다. 건설사들이 특히 자금 경색으로 인해 어려움을 겪는 이유는 바로 우리나라 건설사들이 아파트를 지을 때 활용하는 부동산 PF대출 구조 때문입니다.

프로젝트 파이낸싱은 대체로 아파트를 건설하기 위해, 필요한 토지를 구입하는 비용을 충당하기 위해 신용을 얻고 분양대금으로 이를 상환하며 건설비용까지 충당하는 구조를 지니고 있습니다. 대표적으로 일부 계약금에 대해서 프로젝트 금융을 실행하는 계약금 대출, 토지 중도금 및 잔금에 대한 프로젝트 금융인 브릿지론, 공사비 조달을 위한 운영자금 프로젝트 금융인 본 PF 대출 그리고 분양권자에 대한 프로젝트 금융인 중도금 대출이 이에 속합니다.

이 PF대출은 건설사들이 자신들의 자금이 별로 없는 상황에서도 수많은 자본금이 필요한 건설을 진행할 수 있는 기반이 되었습니다. 시행사가 먼저 사업부지 확보를 위해서 저축은행이나 캐피탈과 같은 제2금융권에서 부동산 브릿지론을 신청하여 부지를 매입하기 위해 필요한 자금을 융통하고 이후 부동산개발이 시작되면 은행이나 증권사로부터 대환대출을 받아서 이를 상환하는 형식으로 본 PF 대출을 시행하게 됩니다.

이 때 시행사가 구입한 토지를 담보로 본 PF대출을 진행하여 토지잔금과 운영비용을 대출하게 되는데 은행이나 증권사는 브릿지론 유형에 전적으로 개입하는 경우 시공사의 지급보증과 토지에 대한 신탁등기를 조건으로 본PF대출을 진행해주는 것입니다. 시행사는 그 돈으로 토지대금을 지급하고 분양대금을 받게 되면 대출금과 공사비를 지급하며 남은 돈은 수익으로 갖게 됩니다.

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단기간 내, 건설업 체질개선은 어려운 현실

이 구조를 본다면 결국 건설사는 아무런 자본금 없이 신용만으로 돈을 빌리고 그것으로 토지를 확보하고 건설자금을 확보하는 것을 알 수 있습니다. 이런 상황 속에서 회사채가 신용을 잃게 되고 이자율이 상승함에 따라 건설사들이 자금 경색 상황에 처하게 된 것입니다. 다른 산업에 비해서 원래 사업 구조가 빚을 내서 사업을 진행하는 구조인 건설사가 더욱 취약할 수 밖에 없는 이유입니다.

이런 구조들로 인해서 건축재의 원가가 상승하거나 이자가 상승하는 등 건설사들의 자금에 문제가 발생하게 된다면 건설이 중간에 멈춰버리는 경우가 종종 발생하고는 하는데 이로 인해서 이미 계약금을 지불한 이들만 발을 동동 구르게 되는 상황들로 이어지고 있습니다.

이런 악순환을 막기 위해서는 선분양을 하는 부동산 구조를 개편하고 아파트가 모두 완성된 이후에 이를 분양할 수 있는 후분양 제도를 우리나라 역시 도입해야 한다는 의견들이 나오고 있지만 그렇게 된다면 충분한 자금을 갖추고 있는 건설사가 아니라면 아파트를 건설할 수 없는 상황에 이르게 될지도 모릅니다.

소비자들의 피해를 막기 위해서는 후분양 제도를 도입하는 것이 필요하고 무분별한 PF대출을 통해 자금을 확보하고 능력이 없는 건설사가 아파트 건설을 수주하는 것을 막아야만 하지만 현재 국내 대형 건설사들 마저 자금난을 겪고 있는 상황을 본다면 우리나라 건설업의 특성상 후분양 제도의 도입이 가능할지에 대해서는 의문이 드는 현실입니다.

결과적으로 단기간 내에 건설업의 체질개선은 어려울 수 있는 것이 현실이기에 장기적인 계획을 바탕으로 건설업들의 체질을 개선해 나가는 것이 필요한 상황입니다. 이를 통해 건설사들 역시 안정적인 경영 환경을 구축하고, 소비자들 역시 건설사의 사정으로 피해를 입는 것을 막아야만 합니다.

포스트21 뉴스 김지연 기자 tt29@naver.com 김지연 기자의 기사 더보기

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